Тверская. Вчера, сегодня, завтра.
Компания CapitalRent обладает уникальным опытом работы с объектами коммерческой недвижимости на Тверской и регулярно проводит анализ всех процессов, происходящих с главным торговым коридором страны. В течение двадцати лет CapitalRent занимается сдачей в аренду и продажей объектов
на центральной столичной магистрали. Среди компаний, которые успешно открыли здесь с нашей помощью свои магазины: Apple, LUSH Russia, Natura Siberica, Calzedonia, Ракета, Incanto, Pandora. В данном обзоре, мы пытаемся разобраться, что происходит с визитной карточкой Москвы «Тверской», - торговой площадкой с огромным потенциалом роста.
Центральная улица Москвы, с самыми высокими арендными ставками в прошлом, перестраивается под запросы другой целевой аудитории. В советское время Тверская была переименована в улицу Горького, считалась одной из главных столичных достопримечательностей и витриной социалистической торговли.
Ее обожала неформальная советская молодежь, мечтательно называя Бродвеем. Улица была неоднократно воспета и увековечена в отечественном кино.
Поэтому, как только в 1990 году Тверской вернули название, улица стала точкой притяжения флагманских магазинов международных компаний. Ее наводнили дорогие машины зарождающейся отечественной буржуазии, наконец, на Тверскую обратил внимание иностранный ритейл, короновал и присвоил титул главного торгового коридора страны. Немаловажную роль сыграло пристальное внимание и присутствие на Тверской международных гостиничных сетей: Marriott, Sheraton, InterContinental, Ritz Carlton, что послужило дополнительным импульсом для размещения на Тверской премиальных fashion-брендов.
Наличие флагманского магазина на Тверской стало вопросом престижа и продуманной имиджевой истории, ведущей к повышению узнаваемости модного дома. Благодаря беспрецедентной популярности ставки аренды росли из года в год. В 2007 году Тверская входит в тройку самых дорогих улиц мира, со ставкой аренды 16300$, пропустив вперед только Fifth Avenue, NY (Пятая Авеню, Нью Йорк) и Avenue des Champs-Élysées, Paris, (Елисейские Поля, Париж).
Проблемы начались в 2008 году. С приходом кризиса компании стали закрывать убыточные магазины, выполняющие только рекламные функции. Потенциальные покупатели не торопились с инвестициями, а туристический поток на Тверской никогда не был заточен под вдумчивых пользователей дорогостоящего стрит ритейла.
Второй удар по Тверской был нанесён в 2010 году. Московская мэрия запретила парковку. Трафик упал по разным оценкам на 20%. Арендаторы были вынуждены дрейфовать в сторону уже сформировавшихся кварталов, дающих стабильно высокий пешеходный трафик. В 2014 году страну охватил очередной экономический кризис, арендные ставки на Тверской упали до 4,5 тысяч долларов. С улицы ушли Escada, Sonia Rykiel, James, Louvre, Pandora, Timberland. Новые испытания обрушились на Тверскую летом 2016 года, когда в ходе проведения реконструкции ее заполнили сотни экскаваторов и грузовых траков.
Арендные ставки к третьему кварталу 2016 года достигли критической отметки в 1 тысячу евро за метр квадратный в год.
Конечно арендаторы отдавали себе отчёт в том, что облагороженная Тверская вернёт впоследствии временно утраченного покупателя. Арендаторы покрывали убытки за счёт других своих магазинов. Тем не менее из объектов класса люкс на текущий момент уцелел только магазин мужской одежды Canali в здании Grand Hotel Marriott и бутик Raschini в Ritz Carlton. Если провести аналогию с Елисейскими полями, то в период с 2014 по конец 2016 год в связи с угрозами терактов, и режима чрезвычайного положения и последовавшего за этим снижения туристического потока, посещаемость главного торгового коридора Франции упала на 20%. Но к 2017 году парижские коммерсанты вышли на "довоенный " уровень. Тем не менее нестабильная внутриполитическая ситуация ставит их де факто в непростое положение.
Надо отметить, что к чести парижской мэрии основная часть собственников на Елисейских полях дотируется государством для того, чтобы с одной стороны грамотно направлять туристические потоки и не отпугивать приверженцев массового туризма высоким чеком, а с другой стороны поддерживать местную коммерцию. Для Франции туристический бизнес один из важнейших источников дохода. С 2020 года эта отрасль начнёт приносить в бюджет 50 миллиардов евро ежегодно. Тверская в свою очередь может вернуться в топ дорогих улиц мира, при выполнении ряда условий, а именно: наличию внятной государственной программы по развитию как внутреннего, так и зарубежного туризма и связанного с этим ускоренного оформления виз и упрощенной процедуры их получения. Не зря в прошлом году была введена система tax-free, рассчитанная прежде всего на развитие международного туризма. Это, конечно, долгосрочная программа, и к быстрым результатам она сразу не приведёт. К условиям, которые могут помочь Тверской отстоять былые позиции также относится стабилизация, рост экономики и возвращение парковочного пространства.
Сейчас Тверская становится точкой притяжения магазинов «импульсного спроса», привлекающих молодежную активную аудиторию. Процесс демократизации легендарной Тверской наметился давно. 36% арендаторов относятся к развлекательному сегменту: кафе, рестораны и клубы. И этот сегмент будет только увеличиваться, если не произойдёт глобальных изменений в экономике. В качестве красноречивого примера к взятой линии на демократизацию Тверской является маркет Ашан, открывшийся напротив буржуазного Carlton Ritz. Это настоящая фронда! "Тяжёлый "люкс ушёл. На смену ему пришли вполне объяснимый AB daily, Перекрёсток и продолжающий экспансию, вездесущий Мосхозторг. Теперь если вы решили прогуляться по Тверской и неожиданно вспомнили, что дома закончилась петрушка, а заодно сломалась любимое победитовое сверло, без покупки вы с Тверской не уйдёте.
С меняющимся форматом Тверской неизменным остается опыт, накопленный компанией CapitalRent за долгие годы работы с объектами коммерческой недвижимости на одном из самых интересных и стратегически важных торговых коридоров страны. Мы продолжаем реализовывать объекты недвижимости, предоставляя площадки Тверской как потенциальным инвесторам, так и арендаторам.
